Созданная пять лет назад Южноуральская регистрационная палата является важнейшим органом государственной власти, подтверждающим право того или иного субъекта на недвижимое имущество. В учреждение юстиции, которое возглавляет Орест Викторович Скремета, идут и пенсионеры, еще не успевшие приватизировать свою полученную когда-то от государства квартиру, и бизнесмены, выкупившие предприятие и теперь мечтающие утвердиться в статусе собственника, и муниципальные служащие, которым необходимо правовое основание для подтверждения муниципальной собственности. Короче говоря, ЮУРП чрезвычайно необходима всем нам — собственникам недвижимого имущества.
Орест Скремета
А начиналось все в 1997 году, с того момента, когда по распоряжению губернатора Челябинской области и министра юстиции России Орест Скремета с несколькими сотрудниками приступил к созданию на Южном Урале нового государственного учреждения — регистрационной палаты. Сегодня Палата не только выполняет свои непосредственные функции, но, являясь базовым учреждением юстиции, еще и готовит квалифицированные кадры для 18 субъектов Российской Федерации.
Впрочем, обо всем по порядку и с большим знанием дела о Южноуральской регистрационной палате читателям журнала сегодня рассказывает сам Орест Скремета.
— Орест Викторович, чем была Южноуральская регистрационная палата в момент создания и чем она является сейчас?
— Регистрационная палата — это один из главных правовых и экономических механизмов тех рыночных преобразований в стране, которые начались в 90-е годы. Казалось бы, как все было давно, а ведь, на самом деле, прошло только десять лет с того времени, когда страна стала жить по-новому. Возникли иные формы имущественных отношений, на смену единственной формы собственности — государственной — пришло многообразие новых. Эти отношения должны были регулироваться совершенно другим законодательством. В результате, пять лет назад вступил в силу Федеральный Закон о государственной регистрации, которым и было предусмотрено создание органов, регистрирующих имущественные права.
— Была ли у вас возможность при создании совершенно нового учреждения опереться на чей-либо опыт?
— Я был в числе первых пяти государственных регистраторов страны, назначенных на эту должность за день до вступления в силу Федерального Закона. Мое удостоверение, подписанное министром юстиции, датировано 30 декабря 1998 года. А с 1 января вступил в действие закон о государственной регистрации. Затем подобные структуры постепенно стали появляться и в других субъектах федерации.
— С чем, на ваш взгляд, связано то обстоятельство, что в Челябинской области система государственной регистрации имущественных отношений заработала одной из первых?
— Дело в том, что наша область относится к высоко урбанизированным регионам России, где очень мощный экономический потенциал. Прежде всего — оборонный. В связи с переходом экономики к новым рыночным отношениям, когда предприятиям потребовалось активизировать свою работу и на внутреннем, и на внешних рынках, появилась необходимость в создании определенных правовых механизмов. Закон о государственной регистрации имущественных прав как раз и является таким механизмом, подтверждающим права и обязанности владельцев недвижимого имущества. Ведь зарубежный партнер или инвестор не пойдет на контакт, пока не убедится, что имеет дело с собственником! А свидетельства о правах как раз и выдает наша Палата. Государственная регистрация, я почти цитирую закон, является единственным доказательством существования права собственности. И может быть отменена только судом.
— То есть вы, по сути, являетесь инстанцией, которая от имени государства защищает имущественные права?
— На нас как на регистрирующий орган ложится огромная ответственность. С одной стороны, мы выдаем гарантии, которые дают гражданам
(и предприятиям) уверенность и позволяют защищать свои права, с другой стороны, документ, выданный Палатой, не может быть отменен ни мэром, ни иным органом власти — исключительно только судом!
— Орест Викторович, можете вспомнить, как все начиналось?
— Начинали мы, конечно же, не имея ни опыта, ни нормального представления о своей работе. Вместе со мной было еще пять сотрудников. А вообще, вы знаете, как создается любое учреждение?
— Наверное, нет.
— Так вот, назначается руководитель, и ему говорят: «Мы тебя назначили, теперь иди и работай! Создавай эту систему». Примерно так. Было распоряжение губернатора, был приказ министра юстиции о назначении. А дальше — все, простор для принятия самостоятельных решений, ответственность за них и полное отсутствие какой-либо возможности учиться на чужих ошибках. Сегодня наша Палата, а точнее — учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области имеет сорок филиалов во всех городах и районах. В них работает почти шестьсот сотрудников, более восьмидесяти процентов из которых — люди, имеющие высшее юридическое образование, а 48 специалистов — даже с двумя высшими образованиями. В настоящее время многие работающие у нас специалисты либо получают второе высшее образование, либо учатся в аспирантуре.
Орест Скремета
— А есть какие-либо критерии, которыми вы руководствуетесь при отборе сотрудников?
— Безусловно. Как я уже сказал, большинство имеет высшее юридическое образование. Это раз. Во-вторых, для нас важно, чтобы пришедший к нам человек имел какое-то представление о строительных нормах и правилах. В нашей работе важно уметь, если говорить упрощенно, отличить мансарду от веранды. Потому что мы имеем дело с недвижимостью, а значит, должны владеть и терминологией, и предметом. Кроме того, если вести речь о руководителях филиалов или управлений Палаты, то в этом случае приобретает ценность знание экономики. Кстати, средний возраст наших работников — двадцать шесть лет, согласитесь, что они еще достаточно молодые люди. Для меня гораздо легче и проще научить выпускника вуза, чем переучивать человека, ломать его сложившиеся стереотипы.
— Что удалось сделать Южноуральской регистрационной палате за пять лет работы?
— Прежде всего — это полтора миллиона регистраций прав и сделок. О динамике развития регистрационного процесса можете судить сами: в первый год работы, начав с нуля, мы зарегистрировали всего лишь несколько тысяч прав. Теперь ежегодно в Единый государственный реестр вносится до 400 тысяч записей. О том, что государственная регистрация обеспечивает защиту законных прав собственников, мы уже говорили выше. Кроме того, система государственной регистрации предполагает прозрачность сделок, что является барьером на пути тех, кто пытается совершить незаконные действия с недвижимым имуществом. Надо, кстати сказать, что далеко не все были в восторге от создания такой системы как раз по причине невозможности совершать нечистоплотные с точки зрения закона сделки.
— Орест Викторович, а сколько сейчас в среднем за день регистрируется прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
— Ежедневно мы проводим около двух тысяч регистраций. Представляете нагрузку, которая ложится на плечи любого нашего сотрудника? Мы принимаем документы, представляемые для проведения государственной регистрации физическими и юридическими лицами, проводим правовую экспертизу этих документов, по итогам которой и принимается решение о возможности (или, наоборот, невозможности) регистрации. К сожалению, нужно отметить, что до десяти процентов всех поступающих в Палату пакетов документов носят противоправный характер. Это еще раз подчеркивает важность и значимость нашей работы.
— Можно сразу уточнить? Вот эти десять процентов документов — они заведомо составляются с целью совершения противоправных действий или тут что-то другое?
— Нельзя огульно сказать, что все эти документы представлены преступниками или злоумышленниками. Большая часть — результат, скажем так, не самой высокой правовой подготовленности населения. Имеет место еще один момент — сейчас во многих случаях приходится исправлять ошибки в правоустанавливающих документах, пожиная плоды той скоропалительной приватизации, которая проводилась в начале 90-х годов. Тогда ведь на правовые вопросы вообще мало обращали внимания. Подход был везде один: нужно поскорее урвать кусок собственности, а потом, мол, разберемся! Что касается той части документов, которые носят ярко выраженный противоправный характер (когда выявляются поддельные подписи и доверенности на право совершения сделок, какие-либо другие подложные документы), то нашими специалистами проводится скрупулезная работа по проведению правовой экспертизы. В необходимых случаях мы имеем право привлечь к этой работе соответствующих специалистов правоохранительных органов, вплоть до проведения графологической экспертизы.
— Кто вам помогал в вашей работе и кто мешал?
— Насчет «мешал», я бы воздержался от комментариев. А помогал и помогает, считаю особенно важным это подчеркнуть, губернатор области. Решиться на создание такой системы в нашей области было непросто. Для сравнения, в Свердловской области регистрационная палата была создана спустя два года после того, как заработала наша. Это о многом говорит! Мы встретили поддержку и со стороны депутатов Законодательного собрания. Почему? В числе депутатов есть ряд людей, которые являются собственниками имущества, и они-то как раз лучше других понимали важность соблюдения правовых рамок по сделкам и обороту недвижимости. Была поддержка и со стороны абсолютного большинства глав городов и районов области.
— Орест Викторович, насколько я знаю, Южноуральская регистрационная палата во многом является передовой по опыту работы. Правильно?
— Правильно, и это подтверждается тем, что за время работы у нас трижды побывал министр юстиции. И тем, что на базе Южноуральской регистрационной палаты создан филиал (пока единственный в стране) Российского института государственных регистраторов. Для того чтобы получить статус государственного регистратора, недостаточно иметь высшее юридическое образование и опыт соответствующей работы. Нужно еще пройти обучение в институте государственных регистраторов. В Челябинске Уральский филиал РИГРа был открыт
в 1999 году, и по истечении четырех лет мы с удовлетворением можем
сказать, что нами уже подготовлено около четырехсот специалистов, которые успешно работают государственными регистраторами в восемнадцати субъектах федерации — начиная с Дальнего Востока и заканчивая Архангельской областью.
Орест Скремета
— А как вообще обретают статус государственного регистратора? Можно узнать технологию?
— После того, как специалист, работающий в нашей Палате и отвечающий всем необходимым критериям (образование, стаж работы и т.д.), пройдет обучение и сдаст квалификационный экзамен, я направляю представление губернатору области по данной кандидатуре. Губернатор обращается к министру юстиции, приказом которого данному специалисту присваивается статус государственного регистратора прав. Достаточно сложный, как видите, путь.
— Орест Викторович, вы какого министра юстиции имели в виду, говоря о том, что он трижды приезжал в нашу область? Они ведь менялись…
— Речь шла о депутате Государственной Думы Павле Владимировиче Крашенинникове, который, будучи министром юстиции, многое сделал для нашего становления. Надо заметить, что и в настоящее время, когда в Челябинской области бывают работники министерства, они считают своим долгом посетить Палату, ознакомиться с нашей работой. Это делается и для того, чтобы распространить наш опыт в другие регионы страны.
— Как вы думаете, работы вам и вашему коллективу на ближайшие годы хватит?
— Разумеется. Объем работы нашего учреждения не уменьшается, а наоборот, возрастает. Как вы знаете, в России вступил в силу новый Земельный кодекс, принят целый ряд других законных актов, в результате чего земля стала предметом оборота, предметом купли-продажи. Вокруг земельного вопроса было очень много споров, на мой взгляд, достаточно обоснованных. Очень важно не допустить при продаже земли тех ошибок, которые в свое время были допущены в процессе приватизации. Не хотелось бы второй раз наступать на одни и те же грабли. Сейчас мы ведем определенную работу по моделированию возможных процессов купли-продажи земли, в том числе земельных участков в крупных городах, которые, конечно же, будут иметь высокую стоимость. Это очень большая и серьезная работа, которая требует внимания, как со стороны нашего учреждения, так и комитетов по управлению имуществом, и органов кадастрового учета.
— Орест Викторович, сейчас много говорят и пишут о разделении собственности на землю: согласно закона, она будет муниципальная, субъекта федерации и федеральная…
— В ближайшее время нам предстоит провести совещание с главами городов и районов области по реализации земельного законодательства, что требует колоссальной, кропотливой работы. Кроме того, сама система государственной регистрации нуждается в постоянном совершенствовании. Мы выступили инициаторами создания системы государственной регистрации по принципу «одного окна». В чем состоит этот принцип? Граждане сдают необходимые документы нам, после чего вся работа проводится палатой и теми организациями, с которыми мы сотрудничаем. Это органы БТИ и земельные кадастровые палаты. Сегодня мы готовы к тому, чтобы сделать запрос в электронном виде в БТИ и земельную кадастровую палату и получить необходимые сведения, что значительно сократит срок прохождения документов, а значит, и время регистрации. К сожалению, не все подготовились к работе в подобном формате. Я надеюсь, что узковедомственные интересы будут преодолены, и у нас в области будет внедрена регистрация «В одно окно».
— Кстати, в нашей области удалось избежать некоторых казуистических особенностей законодательства, согласно которым вполне возможен правовой спор между собственником завода и собственником земли, на которой этот завод располагается?
— Практика показывает, что причиной конфликтных ситуаций были ошибки, допущенные предприятиями и земельными комитетами. Я детально не буду анализировать каждую ситуацию, скажу лишь следующее. Несвоевременно оформленные документы на землю привели к тому, что сейчас в арбитражных судах идут бесконечные споры и разбирательства. В настоящее время российское законодательство приведено в соответствие с международным правом. В основе собственности выступают не отдельные здания и сооружения, а земельный участок под ними. Понятно же, что здание сегодня стоит, завтра разрушено, а первичным правом было, есть и будет право на земельный участок. Поэтому мы сегодня не регистрируем право на какое-либо здание, не удостоверившись предварительно о наличии права на земельный участок под ним. Понятно, что наши требования не всем нравятся. Однако мы понимаем, что если сегодня этого не сделать, то завтра могут быть очень серьезные правовые последствия, провоцирующие новые конфликты.
— Где будут храниться документы, подтверждающие, например, мои права собственности на тот или иной объект?
— Документы, которые оформляются в Палате, предназначены для вечного хранения и находятся в наших архивах. Как на бумаге, так и в электронном виде. Все это требует специально оборудованных помещений. Наш архив за пять лет вырос лавинообразно! И скоро соответствующим подразделениям ЮУРП станет слишком тесно в тех помещениях, которые в свое время были им выделены.
— Орест Викторович, у нас в последние годы много говорят о необходимости создания механизма ипотеки, запуска нормального фондового рынка. Регистрационная палата каким-то образом участвует в этой работе?
— Напрямую, нет. Но опосредованно, разумеется, принимает участие и в этих процессах. Огромную работу мы провели (и проводим) с ОАО «Челябэнерго», ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», с Челябинским тракторным заводом, состояние которых влияет не только на экономику области, но и страны. Нами проведена государственная регистрация нескольких тысяч объектов только этих предприятий. Сейчас такой же трудоемкий процесс предстоит и на объектах Южно-Уральской железной дороги. Проблема ведь как стоит — собственник недвижимого имущества должен получить такой документ о праве на свою недвижимость, который не подвергался бы никакому сомнению ни завтра, ни через десять.
— А в зарубежной практике есть аналоги ЮУРП?
— Безусловно. Не открою секрета, если скажу, что законодательство, которое разработано в России, во многом использует накопленный опыт взаимоотношений государства и собственника, например, в Испании. Именно там существовала и уже длительное время существует система регистрации прав собственника. Мне приходилось по поручению министерства юстиции проходить стажировку в ряде стран…
Орест Скремета
— Сразу можно уточнить: когда и в каких?
— В начале 90-х годов — в США по вопросам управления ценными бумагами и недвижимостью. Стажировался во Франции, Австрии. Недавно с делегацией Министерства юстиции мне довелось побывать в Китае. Знаете, как динамично развивается это государство?! Его очень интересуют российские рынки сбыта и возможность здесь организовывать какие-то совместные производства. Поэтому формирование системы собственности на территории России вызывает в Китае большой интерес. Надо заметить, что, несмотря на то, что наша страна, в общем-то, недавно встала на путь формирования цивилизованных имущественных отношений, зарубежные коллеги были поражены тем, как много нам удалось сделать в этой сфере…
Лишь в самом конце интервью мне удалось чуть-чуть поближе узнать Ореста Викторовича как человека. Суть в том, что у него, кажется, все в этой жизни вращается вокруг непосредственно профессиональной или преподавательской деятельности. Однако есть и другая, так сказать, оборотная сторона медали.
Орест Скремета, например, по собственному признанию, «как любой мужик, любит водить машину». Нравится сам процесс управления. Еще одна прелюбопытнейшая деталь, которую удалось узнать из случайно оброненной нашим героем фразы. Оказывается, в юности он мечтал стать милиционером и… археологом. Если с первой составляющей мечты все более-менее ясно, то на второй следует остановиться поподробнее. Известно, что наука археология подразделяется на различные времена и эпохи — есть археология бронзового века, есть кочевническая или археология средних веков и так далее. Так вот, Орест Викторович мечтал быть археологом, специализирующимся на древнеегипетских памятниках, проще говоря, египтологом! Помните? Великие пирамиды в Гизе, сфинкс, фараоны и Анубис… В общем, с течением времени, те две детские страсти Ореста Скреметы трансформировались каждая по-своему: мечта стать милиционером — в юриста высокой квалификации, а мечта быть египтологом — в выпускника архитектурного вуза. Такие вот давние увлечения у главного государственного регистратора Челябинской области. Правда, кроме юридического, строительного и экономического образования, Орест Викторович имеет еще и средне-специальное музыкальное образование по классу фортепиано.
Женат, вырастил сына и дочь.
21 января 2003 года Президент Российской Федерации Владимир Путин подписал Указ о награждении Ореста Скреметы Медалью ордена «За заслуги перед Отечеством» II степени.
— Орест Викторович, простите, пожалуйста, но напоследок не могу не спросить, почему у вас такое необычное имя? Родители были поклонниками древнегреческой литературы?
— Ну, во-первых, мое имя не такое уж и необычное для тех мест, где я родился — во Львове. А во-вторых, честно говоря, и не знаю, наверное, чем-то это имя понравилось моей маме.
